Welches Eigentum - oder: Wem gehört was?

Häuser, die in Eigentumswohnungen unterteilt sind, sind gegenüber üblichen Häusern mit einem Eigentümer komplizierten rechtlichen Verflechtungen der Eigentümer untereinander unterworfen. Das gemeinsame Besitzen eines Hauses hat viele Fallstricke und Besonderheiten. "Wem gehört was?" und "Wer muß wofür zahlen?", sind die am häufigsten gestellten Fragen an einen Hausverwalter. Mancher Eigentümer sind im Gespräch die Augen aufgegangen, warum er für teures Geld eine Verwalter beschäftigt.

Es gibt folgende rechtliche Grundlagen:

Das Wohneigentumsgesetz (WoEigG)(, sowie die herrschende Rechtsmeinung bzw. Urteile der Gerichte dazu):

Es legt das Verhältnis der Eigentümer zueinander sowie die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums fest.

Die Teilungserklärung:

Sie ist im Grundbuch eingetragen und beinhaltet den Anteil jedes Eigentümers am Grundstück und am Gebäude, aufgeteilt in Gemeinschafts-, Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht und Sondereigentum. Dort ist auch geregelt, wie die Räume in der Wohnanlage genutzt werden dürfen, zum Beispiel als Wohneigentum oder gewerblich für Läden, Büros, Garagen (Teileigentum). Im Aufteilungsplan sind die Grundrisse der einzelnen Wohnungen und des gemeinschaftlichen Eigentums erkennbar.

Die Gemeinschaftsordnung:

In Anlehnung an das Wohneigentumsgesetz können die Eigentümer eigene Regeln, z.B. für die Benutzung der Wohnanlage oder Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, festlegen - die Gemeinschaftsordnung ist oft Teil der Teilungserklärung.

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung:

Das Wohneigentumsgesetz (§ 21 WoEigG) ordnet der Gemeinschaft der Eigentümer das Recht zur Verwaltung zu und nennt bestimmte Aufgaben: z. B. das Aufstellen einer Hausordnung, die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums usw. Der Verwalter ist dafür zuständig, alle diese Aufgaben zu erledigen, und arbeitet somit als "Erfüllungsgehilfe" der Eigentümer. Die Entscheidung, was zu tun ist, obliegt den Eigentümern im Rahmen der Eigentümerversammlung. Sie wird mindestens einmal jährlich einberufen. Es ist eine Beschlusssammlung zu führen, jedoch nicht vor dem Stichtag nach WoEigG n. F. . Siehe hierzu auch §§ 24,7 und 62 WoEigG.

Die Hausordnung

Sie regelt das Miteinander der Eigentümer und Bewohner "im Detail", z.B. ob Hundehaltung erlaubt ist.
 

Der Unterschied zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Wohnungseigentümer wie Verwalter müssen genau in den Besitzverhältnissen unterscheiden.

Das "Sondereigentum" im Haus gehört dem jeweiligen Eigentümer, das "Gemeinschaftseigentum" allen gemeinsam, "Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht" (z. B. Doppelparker) gehören zwar allen, sind aber nur einer bestimmten Einheit zugeordnet zur Nutzung .

Generell also gilt: Zum Sondereigentum gehört alles innerhalb der Wohnung des Eigentümers. Innerhalb der eigenen vier Wände darf man alles machen, was man will: neu tapezieren, Küchen und Bäder umbauen, die Aufteilung verändern. Änderungen, die einen Eingriff in die Statik notwendig machen, gehören jedoch nicht dazu. Andererseits braucht ein Eigentümer nur die Betriebs- und Instandhaltungskosten für seine Wohnung aus der eigenen Tasche zahlen. Für die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums ist die Eigentümergemeinschaft zuständig.

Ähnliches gilt auch für die Anteile mit Sondernutzungsrecht, wenn auch stark eingeschränkt.

Über das Gemeinschaftseigentum darf nur die Gemeinschaft per Eigentümerversammlung oder Umlaufbeschluß entscheiden.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören generell die Grundstücksfläche sowie das Gebäude. Genauer: alle tragenden Bauteile, Wände und Decken, Steigleitungen, Treppenhaus einschließlich Fahrstuhl, Heizungsanlage, Versorgungsleitungen bis zu den einzelnen Wohnungen und die Fassade - oft auch Fenster als fassadenbestimmendes Teil, manchmal nur die Rolläden, sicher aber auch Balkone, Loggien, Terrassen. Weiter zählen die Räumlichkeiten, die von allen genutzt werden können (z.B. Schwimmbad, Sauna, Garten, Waschkeller), zum Gemeinschaftseigentum, abgesehen von Sondernutzungsrechten.
 

Wie beschließt die Gemeinschaft?

Eine Wohnungseigentümerversammlung ist beschlußfähig, wenn die Eigentümer mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile selbst anwesend, manchmal auch nach Köpfen (hierzu siehe Teilungserklärung), oder per Vollmacht vertreten sind. Die meisten Angelegenheiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden per Mehrheitsbeschluß geregelt, weitreichende (bauliche) Veränderungen per Allstimmigkeit (doppelt qualifizierte Mehrheit, siehe §§ 22,1 und 25 WoEigG).

Im schriftlichen Rundumbeschluß ist Einstimmigkeit erforderlich, es müssen auch alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären..


Text frei verwendbar. Sind alles übliche Bestimmungen. 2001 - 2007 bearbeitet.